Antes de tudo, clarificar o que pretende
Quem pensa em arrendar um imóvel pela primeira vez costuma começar pelo valor da renda. Na minha experiência, convém começar mais atrás: porque quer arrendar, durante quanto tempo e que papel quer ter na relação com o inquilino. Há proprietários que desejam um rendimento regular e uma gestão distante. Outros querem manter a possibilidade de voltar a usar a casa dentro de alguns anos, ou de a deixar a um familiar.
Estas respostas condicionam tudo o que vem a seguir, desde o tipo de contrato até ao estado em que o imóvel deve estar na entrega das chaves. Nas consultas, peço sempre que escrevam numa folha três prioridades por ordem de importância. Parece simples, mas poupa muitas hesitações mais tarde, quando surgem propostas que parecem boas e que, afinal, não servem o que a pessoa procurava.
Durante estes meses de outono, muitos proprietários aproveitam para tratar do assunto com calma, antes do inverno e das festas. É um bom momento: as casas veem-se com luz mais suave, os inquilinos que procuram contrato para o ano letivo ou para o trabalho já se instalaram, e há tempo para preparar tudo sem pressa.
- Porque quer arrendar e por quanto tempo
- Se pretende voltar a usar o imóvel
- Que grau de envolvimento deseja na gestão
Preparar o imóvel e os documentos
Um imóvel destinado a arrendamento precisa de estar em condições de ser habitado com segurança. Isto inclui instalação elétrica e de gás em ordem, canalizações sem fugas, janelas que fecham bem e ausência de humidade visível. Não é preciso renovar tudo, mas convém resolver o que é evidente. Uma visita cuidada ao imóvel, divisão a divisão, com um caderno na mão, ajuda a listar o que precisa de reparação e o que pode esperar.
Do lado dos documentos, o proprietário deve reunir a caderneta predial, a certidão do registo, o certificado energético e, se for o caso, a licença de utilização e os dados do condomínio. Se o imóvel foi herdado, é importante confirmar que a situação da partilha está regularizada e que quem assina o contrato tem legitimidade para o fazer.
Sugiro também tirar fotografias do estado atual de cada divisão, com data, e guardá-las. Mais tarde, na entrega e na devolução, essas imagens evitam discussões e permitem a ambas as partes concordar sobre o que existia à partida, sem mal-entendidos.
- Caderneta predial e certidão do registo
- Certificado energético válido
- Documentos da herança, quando aplicável
Perceber os custos e o que fica a seu cargo
Arrendar tem custos que nem sempre estão presentes na conversa inicial. Há despesas de preparação do imóvel, eventuais obras de conservação, o seguro da casa, o condomínio quando não é transferido para o inquilino e os impostos que incidem sobre o rendimento das rendas. O valor líquido que fica no fim do ano é, por isso, diferente da soma das rendas recebidas.
Em regra, as reparações de maior dimensão e as obras de conservação ordinária da estrutura cabem ao proprietário, enquanto pequenas reparações de desgaste normal podem ser acordadas com o inquilino. Convém deixar isto escrito no contrato, com exemplos concretos, para evitar interpretações diferentes quando surgir uma avaria numa sexta-feira à noite.
Aconselho a fazer uma estimativa simples numa tabela: renda esperada, menos impostos, seguro, condomínio e uma reserva para manutenção. Não precisa de ser exata. O objetivo é perceber se o resultado compensa o esforço e o tempo que vai dedicar, e comparar com outras formas de utilizar o imóvel.
- Obras de conservação e reparações
- Seguro, condomínio e impostos
- Uma reserva anual para manutenção
O contrato: o que deve estar escrito
O contrato é o documento que protege ambas as partes, e vale a pena lê-lo com atenção antes de assinar. Deve identificar claramente o imóvel, as partes, a duração, o valor da renda, a forma e a data de pagamento, a caução, se existir, e as regras sobre atualização anual. Também deve prever como se comunicam avisos e como se faz a cessação do contrato por qualquer das partes.
Há cláusulas que merecem atenção especial: a existência de animais, a realização de obras pelo inquilino, a utilização de espaços comuns e a responsabilidade pelas despesas correntes de água, luz e gás. Quanto mais concretas forem estas cláusulas, menos margem há para dúvidas.
Nesta fase, recomendo falar com um advogado ou com um solicitador que redija ou reveja o contrato. A nossa orientação ajuda a perceber que perguntas fazer e que pontos pesar, mas a redação jurídica final pertence a quem está habilitado para isso, e é um dinheiro bem gasto.
- Duração, renda e regras de atualização
- Caução e forma de pagamento
- Quem trata de obras e de despesas correntes
Escolher o inquilino com calma
Encontrar um inquilino adequado é mais importante do que fechar depressa. Vale a pena conhecer a pessoa ou a família, perceber a situação profissional, pedir referências e comprovativos de rendimentos e conversar sobre o que cada parte espera. Uma conversa franca, de meia hora, diz muitas vezes mais do que uma pilha de papéis.
Convém também decidir previamente quanto tempo está disposto a esperar. Um imóvel vazio durante alguns meses tem custos, mas aceitar o primeiro interessado sem verificar nada pode sair bem mais caro. Encontrar um equilíbrio razoável, com um prazo definido por si, ajuda a manter a calma.
Se não quiser tratar disto sozinho, pode recorrer a uma mediadora imobiliária licenciada, que se encarrega de anúncios, visitas e seleção. Nós não fazemos essa mediação, mas explicamos o que esperar do serviço e como comparar propostas, para que a escolha seja informada e feita ao seu ritmo.
- Conversar pessoalmente antes de decidir
- Pedir comprovativos e referências
- Definir um prazo razoável para encontrar o inquilino
Quando falar com os profissionais certos
Ninguém tem de saber tudo sobre arrendamento, e não é essa a ideia. O que ajuda é saber a quem recorrer em cada etapa. Para o contrato e questões legais, um advogado ou solicitador. Para impostos, um contabilista certificado. Para o estado do imóvel e eventuais obras, um técnico ou empreiteiro de confiança. Para encontrar inquilinos, uma mediadora licenciada, se preferir.
O nosso papel é anterior a estes passos: ajudamos a organizar as dúvidas, a perceber custos e responsabilidades e a decidir se arrendar faz sentido para si ou se outra alternativa serve melhor. Chegar a cada profissional com perguntas claras torna as conversas mais curtas e mais úteis.
Se tiver dúvidas sobre por onde começar, a consulta individual é uma boa primeira etapa. Em cerca de uma hora, percorremos o imóvel, os seus objetivos e os passos seguintes, e fica com uma ideia clara do que fazer a seguir e com quem falar.
Arrendar pela primeira vez não tem de ser um salto no escuro. Com objetivos claros, o imóvel em ordem, uma noção realista dos custos e um contrato bem escrito, o processo torna-se muito mais tranquilo. Dê um passo de cada vez, peça ajuda aos profissionais certos nos momentos certos e decida ao seu ritmo. Se quiser conversar sobre o seu caso, estamos disponíveis para o receber em Guimarães.