Uma expressão que ninguém explica
Quando entregamos uma análise do imóvel, quase todos os proprietários detêm-se na mesma frase: potencial de utilização. Parece técnica, mas é uma ideia simples. Responde a esta pergunta: tendo em conta o estado da casa, o sítio onde está e a vida de quem é dono, que usos são realistas e quais exigiriam mais esforço do que compensam.
Na prática, não é uma previsão nem uma promessa de rendimento. É uma leitura organizada de três coisas: o que o imóvel tem hoje, o que lhe falta para ser usado de outra forma e o que o proprietário está disposto a fazer. Sem estas três partes, a expressão fica vazia, e foi por isso que decidi escrever sobre ela com calma neste outono.
Costumo dizer aos clientes que o potencial não é uma nota de zero a dez. É mais parecido com um mapa de caminhos possíveis, cada um com as suas condições. Alguns estão abertos, outros pedem obras, outros dependem de uma decisão familiar que ainda não foi tomada.
Os três fatores que pesam no resultado
O primeiro fator é o estado do imóvel. Olhamos para a cobertura, as humidades, a instalação elétrica, a canalização e a ventilação. Uma casa herdada, fechada há anos, pode ter uma estrutura sólida e acabamentos cansados, e isso muda muito a conversa sobre usos possíveis e custos de arranque.
O segundo fator é a localização, entendida de forma prática: se há transportes, comércio e serviços por perto, se o acesso é cómodo no inverno, se a rua é tranquila, se a freguesia tem procura de habitação ou de espaços para outros fins. Uma casa bonita num local de difícil acesso tem opções diferentes de um apartamento pequeno no centro.
O terceiro fator, muitas vezes esquecido, é a situação do proprietário: quer voltar a usar o imóvel, precisa de um rendimento regular, partilha a propriedade com irmãos, não quer ter preocupações de gestão. O mesmo imóvel pode ter leituras muito diferentes consoante estas respostas.
- Estado: cobertura, humidades, eletricidade, canalização
- Localização: acessos, serviços, procura na zona
- Proprietário: objetivos, tempo disponível, decisões partilhadas
Potencial não é o mesmo que valor de mercado
É frequente confundir as duas coisas. O valor de mercado diz quanto poderia custar o imóvel numa venda, e é matéria para um avaliador habilitado para o efeito. O potencial de utilização fala de outra coisa: das formas de aproveitar o imóvel enquanto continua a ser seu, sem se falar de vender.
Por isso, um relatório pode apontar um potencial elevado num imóvel de valor modesto, por exemplo uma moradia simples com boa exposição solar e jardim que se presta a uma utilização estável. E pode apontar um potencial limitado num imóvel valioso, mas condicionado por acessos difíceis ou por obras que não fazem sentido no caso concreto.
Não fazemos avaliações para efeitos de venda, crédito ou impostos. Quando o cliente precisa disso, indicamos que procure o profissional adequado. O nosso papel é mais modesto e, achamos, mais útil para quem ainda está a decidir o que fazer.
Como o escrevemos no relatório
No relatório escrito, o potencial aparece em linguagem corrente e por usos, não por classificações abstratas. Para cada alternativa, descrevemos o que o imóvel já permite, o que teria de ser feito antes, o que depende de autorizações ou de conversas com outros profissionais e que dúvidas ficam em aberto. Evitamos siglas sempre que possível.
Quando uma opção só faz sentido com obras relevantes, dizemo-lo logo e indicamos de que tipo de intervenção se trata, sem fixar valores que dependem de orçamentos de terceiros. Quando uma opção parece simples mas tem um obstáculo legal ou familiar, esse obstáculo vem escrito com o mesmo destaque que as vantagens.
O objetivo é que o proprietário possa ler o documento à mesa da cozinha, sublinhar o que não percebe e trazer essas dúvidas para a conversa seguinte. Um relatório que só se entende com ajuda de quem o escreveu não cumpriu a sua função.
- Linguagem corrente, organizada por usos possíveis
- Condições, obras e autorizações descritas de forma separada
- Dúvidas em aberto escritas com o mesmo destaque
O que o proprietário pode fazer antes da visita
Quem prepara bem a visita aproveita melhor a análise. Ajuda reunir a caderneta predial e, se existirem, plantas, certificados e faturas de obras antigas. Também ajuda anotar o que já se sabe: onde há humidade, que janelas não fecham bem, que divisões nunca se usam e porquê.
Vale a pena pensar de antemão no que se quer do imóvel, mesmo que a resposta seja incerta. Voltar a viver nele, mantê-lo para a família, obter um rendimento regular, reduzir despesas de manutenção: cada objetivo faz o mesmo relatório ler-se de forma diferente.
Se o imóvel é partilhado com outros herdeiros, convém saber quem decide o quê. Não é preciso ter acordo total, mas é útil saber onde estão as diferenças, porque algumas alternativas só são possíveis com o consentimento de todos.
Limites que convém conhecer
Um relatório de potencial é uma leitura num determinado momento. As condições mudam: uma obra feita na vizinhança, uma alteração de regras locais, uma mudança na situação familiar. Por isso, a análise orienta decisões e não substitui o parecer de arquitetos, engenheiros, advogados ou contabilistas quando o caso o exige.
Também não garantimos rendimentos nem prazos. Indicamos ordens de grandeza quando existem elementos para tal e explicamos de que dependem. O proprietário continua a ser quem decide, com mais informação e menos pressa do que tinha antes de começar.
Se, ao ler o relatório, a conclusão for que o melhor é não fazer nada por agora, essa é uma conclusão legítima. Já vimos casos em que manter o imóvel como está, com pequenas reparações, foi a opção mais sensata.
Potencial de utilização é, no fundo, uma forma de pôr por escrito o que o imóvel permite, o que lhe falta e o que o proprietário quer. Não é uma nota nem uma promessa, é uma base para decidir com calma. Se algum termo do seu relatório ou de uma conversa com outro profissional lhe parecer opaco, pergunte. Explicar bem é parte do trabalho.